نقش نقدینگی در تحولات بازار مسکن تهران

در سال‌های اخیر، بازار مسکن تهران به یکی از پویاترین و در عین حال پرچالش‌ترین حوزه‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است. رشد سریع قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید، و تغییر رفتار مصرف‌کنندگان از جمله پدیده‌هایی هستند که بررسی آن‌ها نیازمند نگاهی چندبعدی و تخصصی است. یکی از متغیرهای کلان مؤثر بر این تحولات، نقدینگی در گردش در اقتصاد ایران است. این مقاله با تمرکز بر آپارتمان‌های ۹۰ متری که معمولاً مورد توجه خانوارهای طبقه متوسط و سرمایه‌گذاران کوچک قرار دارد، به بررسی تأثیر رشد نقدینگی بر قیمت و تقاضای این گروه از واحدهای مسکونی در شهر تهران می‌پردازد.

رشد نقدینگی معمولاً به‌عنوان ابزاری برای تحریک اقتصاد و افزایش توان خرید عمومی شناخته می‌شود، اما در شرایطی که این رشد با افزایش واقعی تولید و عرضه کالا و خدمات همراه نباشد، منجر به فشار بر بازارهای دارایی نظیر مسکن، خودرو و ارز خواهد شد. در چنین شرایطی، بخشی از جامعه به دنبال حفظ ارزش پول خود به خرید دارایی‌های غیرمولد مانند ملک روی می‌آورد. تهران به عنوان مرکز سیاسی، اقتصادی و جمعیتی کشور، به‌طور طبیعی جذاب‌ترین مقصد این نقدینگی سرگردان است و بازار مسکن آن بیشترین تأثیر را از تحولات پولی و مالی کشور می‌پذیرد. در میان انواع واحدهای مسکونی، آپارتمان‌های ۹۰ متری جایگاه خاصی در میان متقاضیان بازار دارند.

افزایش قیمت، کاهش قدرت خرید و تغییر الگوی تقاضا

رشد نقدینگی، با ایجاد انتظارات تورمی، تقاضای مصرفی را به سمت تعجیل در خرید هدایت می‌کند و از سوی دیگر، خریداران غیرمصرفی را نیز به بازار وارد می‌سازد که در پی حفظ ارزش دارایی‌های خود هستند. یکی از اثرات مهم رشد نقدینگی، افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی است. با رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن، هزینه ساخت هر متر مربع افزایش می‌یابد و طبیعتاً قیمت تمام‌شده واحدهای ۹۰ متری نیز با رشد همراه می‌شود. از سوی دیگر، تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه در بازار باعث می‌شود قیمت‌ها فراتر از ارزش واقعی آن‌ها رشد کند. این روند منجر به حذف تدریجی متقاضیان مصرفی واقعی از بازار و کاهش قدرت خرید طبقه متوسط می‌شود.

بسیاری از آپارتمان‌های ۹۰ متری که روزگاری برای سکونت خانوار طراحی شده بودند، به ابزاری برای حفظ سرمایه تبدیل شده‌اند. مالکان این واحدها غالباً به دنبال اجاره یا فروش سریع آن‌ها نیستند، بلکه با دید بلندمدت به نگهداری دارایی خود می‌نگرند. این رویکرد منجر به کاهش عرضه واقعی در بازار شده و با وجود ثبات یا کاهش نسبی ساخت‌وساز، فشار مضاعفی بر قیمت وارد می‌کند. نقدینگی بالا، با ایجاد این چرخه معیوب، تقاضای واقعی را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و از دسترسی شهروندان به مسکن مناسب می‌کاهد. بانک‌ها و مؤسسات مالی نیز با ورود به پروژه‌های ساختمانی یا اعطای تسهیلات به اشخاص حقوقی و حقیقی، در تقویت تقاضای غیرمصرفی مؤثر بوده‌اند.

چالش‌های عرضه و تقاضای واقعی در بازار آپارتمان‌های ۹۰ متری

برخی پروژه‌های انبوه‌سازی نیز با هدف فروش به سرمایه‌گذاران طراحی شده و نه برای پاسخ‌گویی به نیاز اقشار متوسط یا کم‌درآمد. این مسأله به‌ویژه در مناطق میانی و شرقی تهران که تقاضای برای آپارتمان‌های میان‌متراژ بالاست، خود را بیشتر نشان می‌دهد. رشد نقدینگی همچنین انتظارات تورمی را تقویت می‌کند. در بازارهایی مانند مسکن که انعطاف قیمتی پایین است و فرآیند خرید و فروش کندتر از بازارهای مالی است، این انتظارات می‌تواند به‌صورت پیش‌خور شدن قیمت‌ها جلوه کند. به بیان دیگر، فروشندگان با فرض گران‌تر شدن ملک در آینده، حاضر به فروش در قیمت‌های فعلی نیستند.

این موضوع موجب کاهش معاملات، رکود معاملاتی و در عین حال رشد قیمت‌های پیشنهادی می‌شود؛ پدیده‌ای که در گزارش‌های رسمی از بازار مسکن تهران نیز به کرات دیده می‌شود. در این شرایط، سیاست‌گذاران اقتصادی با چالشی جدی مواجه‌اند. از یک سو، کنترل نقدینگی بدون ابزار مؤثر و ساختار بانکی کارآمد دشوار است، و از سوی دیگر، بدون تحریک بخش واقعی اقتصاد، هرگونه کاهش نقدینگی می‌تواند منجر به رکود گسترده‌تر شود. از این‌رو، راهکارهای میان‌مدتی مانند هدایت منابع مالی به سمت تولید مسکن مصرفی، اعمال مالیات بر دارایی‌های غیرمصرفی، و شفاف‌سازی بازار معاملات مسکن ضروری به نظر می‌رسد.

راهکارهای پیشنهادی برای کنترل نقدینگی و بهبود بازار مسکن

بازار آپارتمان‌های ۹۰ متری در تهران به عنوان یک نماینده مهم از تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در بازار مسکن، نقش مهمی در تحلیل سیاست‌های پولی و مالی دارد. رشد بی‌رویه نقدینگی بدون پشتیبانی از سوی عرضه واقعی کالا و خدمات، به‌ویژه در حوزه مسکن، تنها منجر به افزایش قیمت‌ها و کاهش دسترسی شهروندان به کالای اساسی مسکن خواهد شد. بازنگری در سیاست‌های پولی، اصلاح سیستم بانکی، و هدایت هوشمندانه سرمایه‌ها به‌سوی تولید واقعی می‌تواند بخشی از راه‌حل این بحران پیچیده باشد. در کنار راهکارهای کلان، توجه به اصلاح رفتار بازار نیز اهمیت ویژه‌ای دارد. یکی از چالش‌های بازار مسکن در تهران، نبود شفافیت در قیمت‌گذاری و عدم وجود سامانه‌های هوشمند برای نظارت بر معاملات واقعی است.

در نتیجه، فضای روانی حاکم بر بازار اغلب تحت تأثیر شایعات، آگهی‌های غیرواقعی و قیمت‌های نجومی قرار دارد. این موضوع به‌ویژه در مناطق پرتقاضا برای واحدهای میان‌متراژ مانند ۹۰ متری، منجر به آشفتگی ذهنی متقاضیان شده و تصمیم‌گیری عقلانی آن‌ها را دشوار می‌سازد. از سوی دیگر، در شرایطی که بازار مسکن به مقصدی برای جذب نقدینگی تبدیل شده، غفلت از تقویت نظام اجاره‌داری حرفه‌ای یکی از کاستی‌های جدی سیاست‌گذاری مسکن است. افزایش قیمت خرید ملک باعث رشد تقاضای اجاره‌نشینی شده، اما نبود حمایت‌های قانونی از مستأجران، نااطمینانی قراردادها و افزایش بی‌رویه نرخ اجاره، فشار سنگینی بر اقشار متوسط وارد کرده است.