دلایل سرمایه گذاری در املاک

این سوال که آیا ورق زدن یا خرید و نگهداری ملک بهترین استراتژی برای سرمایه گذاری در ملک است، یک پاسخ صحیح ندارد. در عوض، انتخاب یک روش نسبت به روش دیگر باید بخشی از یک برنامه استراتژیک روشن باشد که اهداف کلی شما را در نظر می گیرد.

شما همچنین باید فرصت های ارائه شده توسط بازار موجود را در نظر بگیرید. در اینجا نگاهی به دنبال کردن هر استراتژی و نحوه تصمیم گیری در مورد اینکه کدام یک ممکن است برای شما مناسب باشد را بررسی می کنیم.

فروش املاک و خرید و نگهداری املاک در تهران نشان دهنده دو استراتژی سرمایه گذاری متفاوت است.

داشتن املاک در کشور ایران به سرمایه گذاران این فرصت را می دهد که در طول زمان ثروت جمع کنند و از فراز و نشیب های بازار سهام جلوگیری کنند.

تلنگر می تواند یک چرخش سریع در سرمایه گذاری شما ایجاد کند و از دردسرهای مداوم پیدا کردن مستاجران و نگهداری ملک جلوگیری کند، اما هزینه ها و مالیات ها می تواند بالا باشد.

خرید و فروش املاک در شهرهای بزرگ از جمله تهران توسط املاک فستیوال، درآمد غیرفعال ماهانه و مزایای مالیاتی را فراهم می کند، اما همه برای مدیریت و مسئولیت های قانونی صاحبخانه بودن آماده نیستند.

چرا سرمایه گذاری در املاک ؟

این سوال خوبی است. مالکیت املاک مسکونی به دلایل زیر توجه فزاینده ای را از سوی سرمایه گذاران خرد به دست می آورد:

املاک و مستغلات می توانند بازده قابل پیش بینی بیشتری نسبت به سهام و اوراق قرضه ارائه دهند.

املاک و مستغلات یک پوشش تورم ایجاد می کند زیرا نرخ اجاره و جریان نقدی سرمایه گذاری معمولاً حداقل به اندازه نرخ تورم افزایش می یابد.

املاک و مستغلات مکانی عالی برای سرمایه در مواقعی که از چشم انداز سهام و اوراق قرضه مطمئن نیستید فراهم می کند.

حقوق صاحبان سهام ایجاد شده در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، بستری عالی برای تامین مالی فرصت های سرمایه گذاری دیگر فراهم می کند. به جای استقراض برای جذب سرمایه برای سرمایه گذاری (یعنی خرید سهام با حاشیه )، سرمایه گذاران می توانند در برابر سهام خود برای تامین مالی پروژه های دیگر وام بگیرند.

کسر مالیات سود وام مسکن، وام گرفتن در مقابل خانه را جذاب می کند.

علاوه بر تامین جریان نقدی برای مالکان، املاک مسکونی نیز می تواند برای خانه یا مقاصد دیگر مورد استفاده قرار گیرد.

درآمد منفعل در مقابل درآمد فعال

یکی از تمایزهای کلیدی بین خرید و نگهداری و تلنگر املاک این است که اولی می تواند درآمد غیرفعالی برای شما فراهم کند ، در حالی که دومی درآمد فعال را ارائه می دهد .

درآمد غیرفعال پولی است که از سرمایه گذاری هایی به دست می آید که بدون هیچ مشارکت مادی از طرف شما به کسب درآمد ادامه می دهد. این می تواند از سهام و اوراق قرضه یا از داشتن ملک اجاره ای و دریافت درآمد از اجاره هر ماه باشد، مشروط بر اینکه یک شرکت مدیریتی را برای انجام تمام وظایف مورد نیاز، مانند یافتن مستاجر، جمع آوری اجاره، و مراقبت از نگهداری استخدام کنید.

درآمد فعال پولی است که در ازای کاری که انجام می دهید به دست می آورید. این شامل حقوق و دستمزد شما از کار و همچنین سودی است که در خانه هایتان به دست می آورید. صرف نظر از اینکه شما کار فیزیکی کفپوش را انجام می‌دهید، درآمد فعال محسوب می‌شود. هنوز هم تجارتی است که شما در آن مشغول هستید – پیدا کردن ملکی برای تلنگر، خرید آن، دریافت بیمه، نظارت بر پیمانکاران، مدیریت پروژه و موارد دیگر.

از این نظر، تلنگر فقط یک استراتژی سرمایه گذاری مانند خرید و نگهداری سهام یا املاک و مستغلات نیست. اگر یک کار روزانه دارید، به خاطر داشته باشید که اوقات فراغت شما به احتمال زیاد با تمام خواسته هایی که ورق زدن ملک مستلزم آن است، می گذرد.

دو روش برای برگرداندن خواص

به نقل از املاک فستیوال دو نوع عمده از املاک را می توان در رویکرد خرید/فروش برای سرمایه گذاری در املاک استفاده کرد. اولی خانه ها یا آپارتمان هایی است که می توان آنها را زیر ارزش فعلی بازار خریداری کرد زیرا در مضیقه مالی هستند . دومی فیکسر-بالا است، یک ویژگی با مشکلات ساختاری، طراحی یا شرایطی که می توان برای ایجاد ارزش بر آن غلبه کرد.

سرمایه گذارانی که روی املاک آسیب دیده تمرکز می کنند این کار را با شناسایی مالکانی انجام می دهند که دیگر نمی توانند املاک خود را مدیریت یا حفظ کنند یا با یافتن املاکی که بیش از حد اهرم هستند و در معرض خطر نکول قرار دارند. از سوی دیگر، کسانی که رویه‌های ثابت را ترجیح می‌دهند، ملک را بازسازی یا ارتقا می‌دهند تا برای صاحبان خانه بهتر کار کند یا برای مستاجران آپارتمان کارآمدتر باشد.

خریدار یک فیکسر-بالا با استفاده از این تاکتیک، به جای خرید یک ملک با هزینه کم برای ایجاد بازده سرمایه گذاری بالا، بر نیروی کار سرمایه گذاری شده برای افزایش ارزش تکیه می کند. البته ترکیب این دو استراتژی در هنگام ورق زدن خواص امکان پذیر است و بسیاری از افراد دقیقاً این کار را انجام می دهند.

با این حال، یافتن مداوم این فرصت ها می تواند در دراز مدت چالش برانگیز باشد. برای بسیاری از مردم، خرید ملک باید بیشتر به عنوان یک استراتژی تاکتیکی در نظر گرفته شود تا یک برنامه سرمایه گذاری بلندمدت.

حرفه ای: بازگشت سریع تر پول شما

یکی از مزیت‌های بزرگ ویژگی‌های برگشتی، تحقق سریع سود است که باعث آزاد شدن سرمایه برای مقاصد دیگر می‌شود. میانگین زمان برای ورق زدن یک خانه حدود شش ماه است، اگرچه کسانی که برای اولین بار می‌خواهند انتظار داشته باشند که این روند بیشتر طول بکشد.

حرفه ای: سرمایه گذاری بالقوه ایمن تر

برخلاف بازار سهام که می تواند در اواسط روز چرخش پیدا کند، بازارهای املاک و مستغلات اغلب قابل پیش بینی تر هستند. به یک معنا، برگشت ملک را می توان یک استراتژی سرمایه گذاری مطمئن تر در نظر گرفت، زیرا در نظر گرفته شده است که سرمایه را برای مدت زمان حداقلی در معرض خطر نگه دارد. همچنین فاقد ریسک‌های مدیریتی و اجاره‌ای است که در نگهداری املاک و مستغلات وجود دارد – به غیر از دردسرهای یافتن مستاجر، جمع‌آوری اجاره‌ها و نگهداری ملک.

منفی: هزینه ها

خانه های برگردان می تواند مشکلات هزینه ای ایجاد کند که با سرمایه گذاری های بلندمدت با آن مواجه نشوید. هزینه های مربوط به ورق زدن می تواند پول زیادی را طلب کند و منجر به مشکلات جریان نقدی شود. از آنجایی که هزینه های معامله در هر دو طرف خرید و فروش بسیار بالا است، می تواند به طور قابل توجهی بر سود تأثیر بگذارد. اگر کار روزانه خود را رها می کنید و برای درآمد خود به تلنگری تکیه می کنید، یک چک حقوق ثابت را نیز رها می کنید.

منفی: مالیات

چرخش سریع در املاک (و سرعت همه چیز در معاملات تجاری موفق است) می تواند نوساناتی در درآمد ایجاد کند که می تواند صورت حساب مالیاتی شما را افزایش دهد. این امر به ویژه در صورتی صادق است که اوضاع خیلی سریع پیش برود تا از قوانین مالیات بر عایدی سرمایه بلندمدت استفاده شود .

در این موارد، اگر کمتر از یک سال صاحب ملک هستید، باید نرخ مالیات بر عایدی سرمایه بالاتری را بر اساس درآمد کسب شده خود بپردازید.

انتخاب یک استراتژی

شما باید به چند سوال مهم پاسخ دهید تا تصمیم بگیرید که آیا تغییر خواص یا نگهداری طولانی مدت آنها بهترین استراتژی است. شما باید تصمیم بگیرید که آیا تخصیص سرمایه شما به املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری دائمی است یا فقط راهی برای سود بردن از افزایش مورد انتظار قیمت مسکن.

همچنین اگر تعیین کنید که چه نسبت ریسک و بازدهی برای این بخش از سبد سرمایه گذاری شما مناسب است، کمک خواهد کرد. در نهایت، شما باید تحمل ریسک و مهارت‌هایی را داشته باشید تا مسئولیت‌های مدیریتی را که با هر نوع سرمایه‌گذاری همراه است، بر عهده بگیرید.

فرض کنید سرمایه برای خرید پرتفوی متنوع موجود نیست. در این صورت، یک سرمایه گذار بالقوه باید آماده پذیرش ریسک غیرسیستماتیک باشد . این شامل خطرات ملکی فردی و عدم تقاضای بالقوه برای ملک، چه توسط صاحبان خانه و چه از سوی اجاره‌کنندگان است. اگر استراتژی خرید و فروش را در نظر می گیرید، باید همچنین تعیین کنید که آیا مهارتی برای کشف ویژگی های فروش مشکل دار دارید یا خیر. در این استراتژی معاملاتی، تعیین اینکه آیا می‌توان سرمایه را به اندازه کافی در یک دوره سرمایه‌گذاری معین برای غلبه بر هزینه‌های مبادله تبدیل کرد، ضروری است. آنها شامل کارگزاری ، تامین مالی، و هزینه های بسته شدن هستند.