چرا قیمت مسکن اساسا بی معنی است؟

وال استریت ژورنال به یک نظرسنجی کامل نیاز داشت تا آنچه را که خوانندگان این ستون برای ماه‌ها می‌دانستند، ثابت کند: احیای مسکن، همانطور که در جریان است، یک رویداد محلی خواهد بود که شهر به شهر، محله به محله، خیابان به خیابان بسیار متفاوت است. ژورنال، خدا رحمتشان کند، داده‌های مسکن را برای مقایسه تغییرات موجودی، خرید آپارتمان 90 متری در تهران عرضه ماه‌ها، کاهش قیمت، بیکاری و نرخ‌های پیش‌فرض در 28 منطقه متروی ایالات متحده جمع‌آوری کرد.

جای تعجب نیست که بازارهای حبابی مانند لاس وگاس، فینیکس و میامی به خصوص وحشتناک به نظر می رسند، در حالی که به نظر می رسد مناطقی مانند دالاس (که از بسیاری از شیدایی مسکن جلوگیری کرد) و شهرهایی مانند شارلوت و سیاتل (که اکنون شاهد شتاب کاهش قیمت ها هستند) در حال ایستادگی هستند. نسبتا زیبا اما حفاری عمیق‌تر در داده‌های خام، بازار مسکن را آشکار می‌کند که حتی در داخل شهرها عمیقاً دوشاخه است.

دلیل ورود سرمایه داران به بازار مسکن

از آنجایی که بازارهای ارزان قیمت به دلیل کمبود عرضه و قیمت‌های بسیار پایین‌تر، افزایش شدید فعالیت خرید را تجربه می‌کنند، بازارهای گران‌قیمت غیر نقدشونده نوسانات شدید قیمت را تجربه می‌کنند – معمولاً در جهت جنوب. این مقدار از قبل شناخته شده است، و مطالعه ژورنال به سادگی آنچه را که به ما گفته می شود نشان می دهد: املاک و مستغلات در واقع محلی هستند.

با این حال، آنچه در مورد خریداران و فروشندگان خانه در سراسر کشور کاربرد بیشتری دارد، آن چیزی نیست که چند نقطه داده گسترده (و در عین حال مهم) در مورد آنچه در چند صد محله اتفاق می افتد نشان می دهد. در عوض، این جایی است که بازارهای فرعی منفرد در حرکت هستند. به هر حال، داشتن یک خانه سرمایه گذاری در یک محله، یک خیابان، یک جامعه است – نه لزوماً یک منطقه شهری. قیمت مسکن، به طور گسترده – وقتی به اندازه یک مترو اندازه گیری شود – اساساً بی معنی است.

خطرات ناشی از سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات

املاک و مستغلات، با همه پیچیدگی هایش، با هر بازار دیگری تفاوتی ندارد: قیمت ها بر اساس تعامل بین عرضه و تقاضا تعیین می شوند. بنابراین، ترفند، جداسازی نقاط داده کلیدی در یک بازار خرد فردی است که به ما می‌گوید چه کسی دست برتر را دارد – خریداران (تقاضا) یا فروشندگان (عرضه). این بهترین شاخص کوتاه مدت است که نشان می دهد قیمت ها در کوتاه مدت به کجا خواهند رفت.

متأسفانه – و یکی از دلایلی که در چرخه فعلی مسکن بسیار خطرناک است – معاملات پشت پرده بین رگولاتورها و بانک های بزرگی مانند سیتی گروپ (C)، ولز فارگو (WFC)، بانک آمریکا (BAC)، و JPMorgan Chase (JPM) به شکلی مادی بر بازارها تأثیر می گذارند. تعدادی معیار مهم برای عرضه و تقاضای مسکن وجود دارد. خرید آپارتمان 55 متری در تهران و از آنجایی که در Cirios Real Estate رویکردی از پایین به بالا برای ارزیابی ارزش املاک داریم (یعنی خانه به خانه، به جای شهر به شهر)، ما توجه زیادی به نسبت قیمت فروش به قیمت فهرست داریم.

بررسی عمر آپارتمان توسط کارشناسان

این نسبت به سادگی تفاوت بین جایی که یک خانه در فهرست قرار گرفته و کجا فروخته شده است را اندازه گیری می کند. مطمئناً، این می تواند در بازارهایی که کاهش قیمت رایج است، پیچیده شود. اما مقایسه هر دو لیست قیمت اصلی و آخرین قیمت فهرست با قیمت فروش نهایی می تواند بینش مهمی در مورد رفتار واقعی بازار به دست دهد. همه چیز برابر باشد، همانطور که فروشندگان دست بالا را به دست می آورند و خریداران ناامیدتر می شوند، قیمت ها از لیست بالا می رود و این نسبت افزایش می یابد.