فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

بنابراین شما آماده هستید تا سبد سرمایه گذاری خود را گسترش دهید. اگر علاقه مند به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در شهرهای بزرگ ایران از جمله تهران هستید، خانه های چند خانواری راهی عالی برای ورود به املاک سرمایه گذاری هستند. مانند همه فرصت‌های سرمایه‌گذاری، در نظر گرفتن ریسک‌ها و پاداش‌های بالقوه مهم است.

ملک چند خانواری چیست؟

یک ملک چند خانواری چندین خانواده را در خود جای می دهد. هر ملک مسکونی با بیش از یک واحد مسکونی که هر یک دارای آشپزخانه و حمام خاص خود باشد، ملک چندخانواری محسوب می شود. این برخلاف خانه های تک خانواده است که دارایی هایی هستند که یک خانواده را در خود جای داده اند. توجه داشته باشید که اصطلاح “خانواده” در اینجا کاربردهای گسترده ای دارد که شامل زوج ها و گروه های هم اتاقی نیز می شود.

رایج ترین شکل ملک سرمایه گذاری چند خانواری ، یک ساختمان آپارتمان یا مجتمع با چندین واحد است. آنها می توانند از یک دوبلکس دو خانواده تا یک آپارتمان بلند با صدها واحد متفاوت باشند. املاک فستیوال در این مقاله مزایا و معایب این نوع سرمایه گذاری را مورد بحث قرار داه است.

مزایا و معایب سرمایه گذاری چند خانواده

مانند هر نوع سرمایه گذاری، باید مزایا و خطرات احتمالی ناشی از نوع دارایی را در نظر بگیرید.

6 مزایای املاک سرمایه گذاری چند خانواده

وقتی صحبت از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به میان می آید، املاک چندخانواری مزایای قابل توجهی دارد.

جریان نقدی

یکی از بزرگترین مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواری، وعده جریان نقدی قابل اعتماد ماهانه از درآمد اجاره است. در حالی که خانه های تک خانواده فقط یک مستاجر یا گروهی از مستاجر دارند، املاک چند خانواری چندین مستاجر دارند که اجاره بها پرداخت می کنند. اگر در یک واحد جای خالی وجود داشته باشد، همچنان احتمالاً جریان نقدی از واحدهای دیگر خواهید داشت. اما قبل از سرمایه گذاری در املاک چند خانواری، بررسی های لازم را انجام دهید و یک استراتژی سرمایه گذاری ارائه دهید.

با توجه به ارزش بازار منصفانه واحدهایتان، تعیین کنید که آیا درآمد اجاره شما از هزینه‌های خالص عملیاتی (NOI) فراتر خواهد رفت، که شامل پرداخت‌های وام مسکن، بیمه، مالیات، مدیریت دارایی و نگهداری قابل توجه ملک می‌شود . اگر پاسخ مثبت است، و ملک شما در یک بازار اجاره قوی است که می توانید به سرعت جای خالی را پر کنید، می توانید انتظار یک جریان نقدی ثابت را داشته باشید.

تسهیلات مالی

ارزش بازار منصفانه خانه‌های چند خانواری تقریباً همیشه به طور قابل توجهی بالاتر از خانه‌های تک‌خانواره‌ای در همان منطقه خواهد بود، اما وقتی نوبت به سرمایه‌گذاری در املاک تهران می‌رسد، تأمین مالی برای املاک چندخانواره نیز آسان‌تر است. املاک چند خانواری برای بانک‌ها خطرناک نیست، زیرا جریان نقدینگی برای یک ساختمان آپارتمانی قابل پیش‌بینی‌تر از اجاره یک خانواده است، بنابراین ممکن است بتوانید با نرخ‌های بهره پایین‌تر خرید کنید.

به عنوان مثال، اگر چهار واحد دارید و یک مستاجر به طور غیرمنتظره ای از خانه خارج می شود، درآمد اجاره شما تنها 25 درصد کاهش می یابد تا زمانی که بتوانید واحد را تحویل بگیرید. اگر همین اتفاق در اجاره یک خانواده رخ دهد، در طول یک شغل خالی که خطر بیشتری برای وام دهنده شما ایجاد می کند، درآمدی نخواهید داشت.

مقیاس پذیر

اگر به دنبال گسترش سبد سرمایه گذاری خود هستید، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواری راه بسیار سریع تری برای رشد نسبت به اجاره های تک خانواری است (که باید هر بار یکی را خریداری کنید). همچنین فرصتی را برای حرکت به سمت سرمایه گذاری در املاک تجاری ارائه می دهد زیرا دارایی های چند خانواری بزرگتر (آنهایی که پنج واحد یا بیشتر دارند) در زیر املاک تجاری قرار می گیرند، با فرصت های جریان نقدی حتی بیشتر.

مزایای مالیاتی

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده مزایای مالیاتی جذابی را ارائه می دهد. می‌توانید هزینه‌های نگهداری و بهره‌برداری، از جمله آب و برق، هزینه‌های مدیریت املاک، هزینه‌های نگهداری و تعمیر، حق بیمه و هرگونه هزینه بازاریابی را کسر کنید. در بلندمدت ، حتی اگر ارزش بازار منصفانه ملک از نظر فنی در حال افزایش باشد  ، می‌توانید از مزایای استهلاک مستغلات و مزایای مالیات تفکیک هزینه با افزایش سن ساختمان و لوازم آن استفاده کنید.

درآمد منفعل

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در بازارهای قوی املاک و مستغلات یک راه عالی برای کسب درآمد غیرفعال است. اگر یک شرکت در ایران مدیریت املاک را برای رسیدگی به امور تعمیر و نگهداری و ارتباط با مستاجران استخدام می کنید، کار روزانه کمی برای انجام املاک سرمایه گذاری چندخانواری خود خواهید داشت. این بدان معناست که شما زمان بیشتری برای تمرکز بر روی کار روزانه یا سرمایه گذاری بعدی خود دارید.

سادگی

در مقایسه با سرمایه‌گذاری در املاک تجاری یا مدیریت اجاره‌های چند خانواری، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده نسبتاً ساده است. شما قادر خواهید بود چندین واحد را با یک وام خریداری کنید (به جای وام برای هر خانه یک خانواده)، و شرکت های بیمه آشنا با املاک چند خانواده می توانند برای شما یک بیمه نامه ایجاد کنند.

خطرات در املاک سرمایه گذاری چند خانواده

در حالی که سرمایه گذاری در ملک چند خانواده مزایای زیادی دارد، دلیلی وجود دارد که همه نمی توانند این کار را انجام دهند.

هزینه اولیه بیشتر

همانطور که ممکن است یک ملک اجاره ای چند خانواری سودآور شود، نمی توان انکار کرد که هزینه اولیه آن بالا است. حتی ساختمان های آپارتمانی کوچکتر (دو تا چهار واحد) در گران ترین شهرها مانند سانفرانسیسکو یا نیویورک میلیون ها دلار هزینه خواهند داشت. و در حالی که بانک‌ها معمولاً از ارائه یک نرخ سود خوب به سرمایه‌گذار مناسب خوشحال هستند، شما همچنان باید تقریباً 20 درصد پیش‌پرداخت داشته باشید (بسته به بازار املاک و اندازه ساختمان، بدهید یا بگیرید). . به همین دلیل، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواری برای بسیاری هزینه بالایی دارد.

رقابت

از آنجایی که املاک چند خانواری مزایای بسیاری را برای سرمایه گذاران خود ارائه می دهند، احتمالاً علاقه سرمایه گذاران با تجربه را در بازار اجاره خوب مشاهده خواهید کرد. وقتی توسعه‌دهندگان و شرکت‌های مدیریت املاک بر سر ساختمان‌ها یا زمین‌های مشابه با هم رقابت می‌کنند، قیمت‌ها حتی بالاتر می‌رود. برخی از سرمایه گذاران حتی می توانند به صورت نقدی خرید کنند، که ورود به بازار را برای تازه واردان دشوار می کند.

بیشتر برای مدیریت

حتی اگر بتوانید پیش‌پرداخت خود را تغییر دهید و بتوانید از رقبا برای تضمین یک ملک چند خانواری (هر دو شاهکار بزرگ) غلبه کنید، کار شما هنوز به پایان نرسیده است. مدیریت چندین واحد مسئولیت بزرگی است که به زمان، توجه و نگهداری زیادی نیاز دارد.

اگر برای اولین بار سرمایه‌گذاری می‌کنید، بیش از چند واحد را مدیریت می‌کنید، یا صرفاً وقت یا تخصص لازم برای به عهده گرفتن مسئولیت‌های صاحبخانه را ندارید ، استخدام یک شرکت مدیریت املاک برای انجام وظایف روزمره یک مشکل است. باید.

مدیریت املاک برای املاک چند خانواده

هر چه تعداد واحدهای بیشتری در تهران داشته باشید، کمک به مدیریت آنها اهمیت بیشتری دارد. استخدام یک شرکت مدیریت املاک جز در مواردی که دستی ندارید، می توانید برای مواقع اضطراری آماده باشید، قوانین اجاره محلی خود را بدانید و آماده باشید که به ساختمان خود و ساکنان آن توجه زیادی کنید.

مدیران املاک اساساً از تمام مسئولیت های روزانه شما مراقبت خواهند کرد. این شامل جمع آوری اجاره از مستاجرین، واگذاری واحدها و رسیدگی به درخواست های نگهداری می شود. در حالی که هزینه‌های مدیریت ملک اندکی بر سود شما کاهش می‌یابد، معمولاً در این سطح از سرمایه‌گذاری دارایی بسیار مقرون به صرفه هستند و هزینه‌های آنها ارزش خدماتشان را دارد.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواری می تواند کار زیادی باشد و با ورودی بالایی همراه باشد، آنها اغلب دارایی سودآوری برای کسانی هستند که می توانند هزینه های اولیه را بپردازند. اگر می توانید آن را تغییر دهید، با ساختمان های کوچکتر شروع کنید و از آنجا به تنوع بخشیدن به مجموعه خود ادامه دهید.