سرمایه گذاری بدون پول در املاک
توانایی درک، شناخت و استفاده از پول دیگران، ویژگی بارز سرمایه گذاران موفق املاک است. چرا؟ زیرا آنها بر هنر چگونگی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول خود مسلط شده اند. این یک راه جذاب برای سرمایه گذاران جدیدتر و دارای محدودیت مالی است تا بدون داشتن منابع مالی و اعتبار برای انجام این کار، پای خود را در املاک و مستغلات قرار دهند. از سوی دیگر، سرمایه گذاران کهنه کار دریافته اند که استفاده از پول دیگران، وجوه موجود آنها را نقد می کند و پول نقد خود را برای سرمایه گذاری بیشتر و در نهایت سود بیشتر آزاد می کند.
اگر می خواهید بیاموزید که چگونه بدون پول خود در املاک سرمایه گذاری کنید، خوش شانس هستید. اگر برای هیچ چیز دیگری، شروع به کار بدون سرمایه گذاری نقدی شما کاملا ممکن است. گفته می‌شود، اگر قصد سرمایه‌گذاری پول خود را ندارید، به چیز دیگری نیاز دارید: یک شبکه قابل اعتماد. ترفند این است که بدانید چه کسی می تواند به شما کمک کند و چگونه با آنها کار کنید.
هیچ شکی در آن وجود ندارد: سرمایه گذاری در ایران بدون پول از جیب شما امکان پذیر است. برای به دست آوردن یک معامله نیازی به ذخایر نقدی بی پایان خود ندارید. شما باید بدانید که چگونه با افراد مناسب در کنار خود در ملک سرمایه گذاری کنید. اگر می خواهید بدون هیچ پولی در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید، می توانم شما را به موارد زیر معرفی کنم؟
[ برای سرمایه گذاری در املاک به پول نیاز دارید؟ در کلاس آنلاین املاک فستیوال شرکت کنید تا یاد بگیرید که چگونه معاملات املاک و مستغلات را با پول کم یا بدون پول خود تأمین کنید. ]
11 روش برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول (یا کم)
معاملات سرمایه گذاری زیادی در سراسر بازار املاک و مستغلات هر ساله رخ می دهد. بسیاری از آنها از طریق وام دهندگان سنتی و موسساتی مانند بانک ها به دست می آیند، اما برخی از آنها از طریق روش های کمتر سنتی انجام می شود. در بیشتر موارد، به این دلیل است که سرمایه‌گذار نمی‌توانست سرمایه خود را افزایش دهد یا امتیاز اعتباری برای این کار را نداشت. در اینجا 11 روش برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول وجود دارد:
- وام دهندگان پول سخت
- وام دهندگان خصوصی پول
- عمده فروشی
- مشارکت های سهامی
- سهام خانه
- گزینه خرید
- تامین مالی فروشنده
- هک خانه
- وام های دولتی
- وام های خرد
توجه به این نکته مهم است که در حالی که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول کم مزایای زیادی دارد، اما همه معاملات بدون نقد ارزشمند نیستند. سرمایه گذارانی که دارای امتیاز اعتباری عالی هستند، نه تنها طیف وسیع تری از گزینه ها را برای سرمایه در گردش دریافت خواهند کرد، بلکه کنترل بیشتری بر تعهدات مالی خود خواهند داشت. به عنوان یک سرمایه گذار املاک و مستغلات، به نفع شماست که اطمینان حاصل کنید که امتیاز در درجه اول باقی می ماند، زیرا بهترین خروجی پس انداز پول را فراهم می کند.
با این حال، موقعیت هایی وجود دارد که استفاده از این گزینه ها منطقی تر است. این واقعیت را در نظر بگیرید که خریداران نقدی در مقایسه با وام‌های سنتی که به کندی انجام می‌شوند، مستقیم‌تر از خرید وام‌های معمولی هستند. با در دست داشتن پول نقد، این استراتژی می تواند دست بالا بی سابقه ای را در میز مذاکره ایجاد کند.
برای سرمایه‌گذارانی که نه امتیاز اعتباری دارند و نه توانایی مالی برای خرید ملک از طریق روش‌های سنتی، مهم است که به یاد داشته باشید که هنوز گزینه‌هایی در دسترس دارید. موارد زیر درکی از روش‌های متعددی را ارائه می‌کند که می‌توانید بدون پول خودتان در املاک سرمایه‌گذاری کنید:
1. وام دهندگان پول سخت
برخلاف پول خصوصی، وام دهندگان پول سخت کارمزد را به صورت امتیاز تعیین می کنند. از 3 تا 5 امتیاز، این امتیازها نشان دهنده یک کارمزد اضافه شده و درصد اولیه بر اساس مبلغ وام گرفته شده است. این بالاتر از نرخ بهره ای است که وام دهندگان پول سخت دریافت می کنند، که بین 10 تا 18 درصد متغیر است. کارمزدها و نرخ‌های بهره برای وام‌دهندگان پول سخت/خصوصی جهانی نیستند، بنابراین سرمایه‌گذاران باید دقت لازم را انجام دهند.
2. وام دهندگان پول خصوصی
وام‌های پول خصوصی ، که سرعت و کارایی را برای هر معامله به ارمغان می‌آورد، معمولاً برای سرمایه‌گذاران چیزی در نزدیکی 6 و 12 درصد سود پول وام گرفته شده هزینه خواهد داشت. محبوب ترین اقدام در هنگام تأمین مالی معاملات املاک و مستغلات بدون کاهش پول، استفاده از وام دهندگان پول سخت یا خصوصی است. این وام ها از بانک ها داده نمی شود، بلکه افراد و مشاغل با هدف تامین مالی سرمایه گذاری ها برای بازده هستند. همچنین، این وام ها به طور کلی از مجموعه معیارهای خاص خود، از جمله کارمزد بیشتر و نرخ بهره بالاتر تشکیل شده اند. هنگام استفاده از این نوع وام‌دهنده‌ها، یک قانون خوب این است که خانه‌هایی را پیدا کنید که می‌توان آنها را با 50 سنت دلار خریداری کرد.
3. عمده فروشی
به عنوان دوره مقدماتی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، عمده فروشی نه به امتیاز اعتباری بالا نیاز دارد و نه به مبالغ هنگفتی پول پایین. درعوض، به سادگی به داشتن اعداد مناسب مربوط می شود. عمده فروشی املاک و مستغلات، اساساً شامل یافتن املاک با تخفیف، واگذاری قرارداد به خریدار بالقوه و دریافت پول برای انجام این کار است.
4. مشارکت سهام
یک مسیر بسیار رایج در سرمایه گذاری املاک و مستغلات از طریق مشارکت است. ادوارد شاو، یکی از بنیانگذاران لیلین سورسینگ، می‌گوید: «یک مسیر معمولی در سرمایه‌گذاری در املاک، استفاده از اتحادها است. اگر به عنوان سرمایه گذار چیزی کم دارید، شخص دیگری می تواند آن را جبران کند.» بسیاری از شراکت‌ها مستلزم یافتن یک ملک مضطرب با قیمتی تخفیف‌دار توسط یکی از شریک‌ها هستند، در حالی که دیگری از امتیاز اعتباری و سرمایه در گردش خود برای تامین مالی آن استفاده می‌کند. فقط مطمئن شوید که همه چیزی را روی میز می آورند. برای سرمایه گذاران با تجربه تر، اهداف، ریسک، نقش ها و بازده همیشه باید قبل از ایجاد هر نوع مشارکت مورد بحث قرار گیرند.
[ برای برداشتن گام بعدی در آموزش املاک آماده هستید؟ با شرکت در کلاس آنلاین رایگان املاک ما، نحوه شروع سرمایه گذاری در املاک را بیاموزید . ]
5. سهام خانه
یک گزینه جایگزین برای سرمایه گذارانی که پول اولیه ندارند، سهام خانه است . این می تواند گزینه مناسبی باشد زیرا ارزش املاک در ماه های اخیر افزایش یافته است، به این معنی که ممکن است سرمایه بیشتری از آنچه فکر می کنید وجود داشته باشد. برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال سرمایه‌گذاری در این مسیر هستند، معمولاً دو گزینه وجود دارد: اولین وام مسکن را بازنویسی کنند و یک بازپرداخت نقدی انجام دهند، یا اولین وام را در جای خود نگه دارند و یک خط اعتباری سهام مسکن اضافه کنند.
6. گزینه خرید
گاهی اوقات به عنوان “اختیار اجاره” نامیده می شود، این روش به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا بدون در نظر گرفتن مالکیت قانونی اولیه، املاک را خریداری کنند. با این حال، سرمایه گذار یک “اختیار خرید” قانونی از صاحب خانه با قیمتی مشخص در آینده امضا خواهد کرد. در ازای آن، سرمایه‌گذار ملک را به صورت بلندمدت اجاره می‌کند و با توافقی که برای خرید ملک در تاریخ بعدی برای مبلغی که از قبل تعیین شده است، انجام می‌شود.
7. تامین مالی فروشنده
برخلاف وام‌های سنتی، تامین مالی فروشنده به این صورت عمل می‌کند: سرمایه‌گذار ملک را از صاحب خانه/فروشنده می‌خرد، نه از بانک، و دو طرف توافق‌نامه‌ای را امضا می‌کنند که نرخ بهره، زمان‌بندی مجدد بازپرداخت و پیامدهای نکول را که هر دو طرف دارند را بیان می‌کند. توافق شده.
8. هک خانه
هک خانه ، همانطور که از نامش پیداست، یک استراتژی املاک و مستغلات است که به سرمایه گذاران باهوش توانایی استفاده از یک موقعیت منحصر به فرد را می دهد. با این حال، این استراتژی خروج خاص شاهد خواهد بود که سرمایه گذاران با اجاره محل اقامت اولیه خود درآمد اجاره ای کسب می کنند. برای مثال، کسانی که خانه‌های چند واحدی دارند، ممکن است واحدهایی را که در آن زندگی نمی‌کنند اجاره کنند. به این ترتیب، اجاره ایجاد شده ممکن است به پرداخت وام مسکن کمک کند و به مالک این امکان را می‌دهد که به طور بالقوه بدون رهن زندگی کند. از طرف دیگر، کسانی که در خانه های تک خانواده هستند، ممکن است تصمیم بگیرند که اتاق خواب را در صورت امکان اجاره کنند. در هر صورت، هک خانه به سرمایه گذاران این امکان را می دهد که خطر ایجاد مشاغل خالی را کاهش دهند و همزمان جریان نقدی ایجاد کنند.
9. وام های دولتی
وام های دولتی شاید شناخته شده ترین منابع مالی در دسترس سرمایه گذاران امروزی باشد. در اینجا لیستی از وام های دولتی وجود دارد که ممکن است قبلاً با آنها آشنا باشید:
- وام FHA
- وام USDA
- وام VA
- برنامه همسایه خوب همسایه
- فانی می یا فردی مک
- وام مسکن با مصرف انرژی (EEM)
- FHA بخش 203 (k)
- وام مستقیم بومی آمریکا
- کمک های مالی و برنامه های محلی
با این حال، شایان ذکر است که جنبه‌هایی از وام‌های دولتی وجود دارد که برای بازسازی خانه‌ها برای سود سریع مناسب نیستند. برای مثال، وام های VA ممکن است فقط برای یک خانه در یک زمان اعمال شود. از سوی دیگر، وام‌های FHA معمولاً با مدت وام‌هایی که به طور قابل‌توجهی طولانی‌تر از وام دهندگان خصوصی و پول سخت است، همزمان می‌شوند. علاوه بر این، تقریباً همه وام‌های دولتی ممکن است ماه‌ها طول بکشد تا تأیید شوند و از جذابیت کمتری نسبت به سایر گزینه‌های موجود در این فهرست برخوردار باشند.
استفاده از وام‌های USDA یا VA می‌تواند گزینه‌های انعطاف‌پذیرتری را برای شما باز کند، به‌خصوص اگر ابتدا اجاره‌های آینده خود را به‌عنوان اقامتگاه اصلی خریداری کنید. این تا حد زیادی زمانی مفید است که می خواهید با پول کم یا بدون پول در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید. می‌توانید خانه‌ای را در تهران به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود بدون پول نقد خریداری کنید، حداقل یک سال در خانه بمانید، سپس پس از نقل مکان، خانه را به ملک اجاره‌ای تبدیل کنید. حقوق صاحبان سهام همچنین شامل محل سکونت اصلی شما می شود، نه فقط دارایی های اجاره ای شما. امتیاز اعتباری و الزامات پیش پرداخت نیز هنگام خرید اقامت اولیه انعطاف پذیرتر است. زندگی در املاکی که امیدوارید آنها را به املاک اجاره ای تبدیل کنید، برای جلوگیری از قوانین سختگیرانه تر وام دهنده، روشی رایج است.
تا زمانی که در یک واحد زندگی می کنید، می توانید با استفاده از وام های FHA، تنها با 3.5٪ پیش پرداخت، یک دوبلکس را تامین کنید. به نوبه خود، می توانید قسمت دوم دوبلکس خود را اجاره کنید و سود بیشتری کسب کنید. این استراتژی می تواند به کسانی کمک کند که تازه شروع به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با اندک پول خود کرده اند. با پیش پرداخت کم همراه با هجوم اجاره، می توانید بخش قابل توجهی از پرداخت های وام مسکن خود را پوشش دهید.
10. وام های خرد
از آنجایی که اقتصاد همتا به همتا به شکل دادن به نحوه تجارت سرمایه گذاران املاک و مستغلات ادامه می دهد، وام های خرد یک گزینه قابل دوام باقی خواهند ماند. وام های خرد که توسط افراد صادر می شود، برخلاف بانک ها و اتحادیه های اعتباری، شاخه دیگری از وام های همتا به همتا هستند که امکان سرمایه گذاری در املاک را برای مردم فراهم می کند. وام های خرد را می توان توسط یک وام دهنده صادر کرد یا در چندین سرمایه گذار جمع آوری شد که انتظار می رود هر یک از آنها بخشی از نیازهای وام گیرنده را تامین کند.
11. سرمایه گذاری در REIT
تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات که REIT نامیده می شوند، یک راه عالی برای شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند. سرمایه گذاران به جای خرید املاک فیزیکی، سهام شرکتی را خریداری می کنند که املاک را توسعه یا مدیریت می کند. به این ترتیب، سرمایه گذاری REIT مشابه سهام است. با این حال، REITS هنوز به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا از تمام مزایای ارائه شده املاک و مستغلات بهره مند شوند. REIT یک فرصت عالی برای ایجاد درآمد غیرفعال با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون نیاز به خرید ملک است.
آیا می توانید با اعتبار بد در املاک سرمایه گذاری کنید؟
بدون پول نقد یا اعتبار؟ مشکلی نیست برای مبتدیانی که به دنبال چگونگی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون پول پایین و اعتبار بد هستند، اولین قدم درک امتیاز اعتباری شما است . این عدد، که اساساً یک روش آماری برای وام دهندگان است تا احتمال بازپرداخت پول وام گرفته شده توسط شما را تعیین کنند، هنگام به دست آوردن منابع مالی برای املاک و مستغلات بسیار مهم است. نمرات کیفیت برابر با نرخ های بهتر وام مسکن است که منجر به پس انداز طولانی مدت و در نهایت به نفع شما – سرمایه گذار می شود.
امتیازات اعتباری تقریباً همیشه بر اساس یک مدل امتیازدهی است که محبوب‌ترین مدل آن FICO است. این امتیازات از 300 تا 850 متغیر است و در نهایت میزان اعتبار فرد را مشخص می کند. تا حدودی شبیه این است:
- اعتبار بد: 300 – 600
- اعتبار ضعیف: 600 – 649
- اعتبار منصفانه: 650 – 699
- اعتبار خوب: 700 – 749
- اعتبار عالی: 750 – 850
اگرچه هر آژانس اعتباری سیستم های ارزیابی خاص خود را دارد که بر اساس عوامل مختلف است، رایج ترین محاسبات امتیاز اعتباری بر اساس پنج عامل اصلی است:
- سابقه پرداخت = 35 درصد
- مانده های معوق = 30 درصد
- طول تاریخ اعتبار = 15 درصد
- انواع حساب ها = 10 درصد
- استعلامات اعتباری = 10 درصد
اولین قدم این است که امتیاز اعتباری خود را بشناسید و درک کنید که چگونه روی استراتژی سرمایه گذاری شما در حرکت رو به جلو تاثیر می گذارد. بسته به امتیاز شما، ممکن است واجد شرایط دریافت وام سنتی باشید و واجد شرایط دریافت کمک پیش پرداخت باشید. درک جایگاه شما در حوزه مالی اعتبار تنها استراتژی های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و همچنین گزینه های تامین مالی شما را بهبود می بخشد. یادگیری سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون کاهش پول به عنوان یک سرمایه گذار مهم است، اما همیشه تنها گزینه شما نیست.
از فقیر شدن در خانه بپرهیزید
عبارتی در املاک و امور مالی وجود دارد به نام «فقیر خانه». این اصطلاح افرادی را توصیف می کند که هنگام خرید خانه خود را بیش از حد لاغر می کنند و بدون پول اضطراری می مانند. هنگامی که اتفاقات غیرمنتظره ای رخ می دهد، مانند از دست دادن شغل یا خراب شدن لوازم خانگی، این صاحبان خانه از نظر مالی در چنان وضعیت تنگی قرار می گیرند که بازیابی آن دشوار است. متأسفانه، هنگامی که سعی می کنید در املاک و مستغلات بدون پول سرمایه گذاری کنید، این بسیار رایج است.
چند راه وجود دارد که هنگام خرید املاک و مستغلات از پشتوانه مالی جلوگیری کنید. همیشه ایده خوبی است که صندوق اضطراری خود را از سایر پول ها جدا نگه دارید و هنگام خرید خانه آن را در برآوردهای خود لحاظ نکنید. به این ترتیب، اگر قرار باشد اتفاقی بیفتد، سرمایه‌ای دارید که می‌توانید به آن تکیه کنید. در برخی موارد، رزرو پول اضطراری ممکن است شما را مجبور کند که پیش پرداختی کمتر از آنچه می خواهید بپردازید. به یاد داشته باشید که حتی اگر در ابتدا ملزم به دریافت بیمه نامه وام مسکن باشید، همیشه می توانید زمانی که دارایی بیشتری در خانه دارید، بازپرداخت مالی خود را انجام دهید.
خلاصه
آیا می دانید چگونه بدون پول از جیب خود در املاک سرمایه گذاری کنید؟ امروزه راه های مختلفی برای شروع سرمایه گذاری وجود دارد، حتی با امتیاز اعتباری پایین. این گزینه ها را مرور کنید و می توانید وضعیت مالی خود را در حین شروع یک حرفه جدید تغییر دهید. اکنون که می دانید می توانید، آیا فرصت های بیشتری وجود دارد که دوست دارید دنبال کنید؟ از آنجایی که امکان خرید ملک بدون پول شخصی وجود دارد، در مرحله بعد چه خواهید کرد؟
برای شروع استفاده از فرصت های فعلی در بازار املاک و مستغلات آماده اید؟
فرقی نمی‌کند سرمایه‌گذاری کاملاً تازه وارد شده باشید یا چند معامله بسته باشید، کلاس آنلاین جدید املاک و مستغلات فستیوال همه چیزهایی را که برای کمک به شما برای شروع سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نیاز دارید، پوشش می‌دهد. سرمایه گذار متخصص تان مریل بهترین استراتژی های املاک و مستغلات را برای کمک به شما در مسیر آینده مالی بهتر توضیح می ده
